Дубай

Анализ рынка недвижимости Дубая

Ноябрь 2024, запрос:

Недвижимость в Дубае для сдачи в аренду с высокой доходностью, одна квартира с бюджетом около 1млн. дирхам или две студии общим бюджетом до 1,5млн. дирхам. Под оформление инвесторской визы. Причём в этом году появилась золотая виза на 5 лет при приобретении недвижимости от 1млн. дирхам, так что в идеале под эту новую золотую визу. 

Решение: 

Анализирую рынок на вопрос доступных объектов в указанном бюджете с учётом их рентного дохода. Делаю сводный список из пары десятков объектов и общей оценки нескольких районов. Иду с клиентом на переговоры с этими данными с целью сузить перечень и выбрать 5-7 подходящих вариантов для просмотра

Варианты объектов в Дубае с высоким ROI

Дорожная инфраструктура Дубая

Инфраструктура дорог в Дубае считается очень развитой и современной. Помимо главных магистралей - шоссе Шейха Зайеда и Emirates Road она включает десяток шоссе поменьше, увязывающих город в плотную дорожную сеть с высокой пропускной способностью. Однако, город активно растёт и население прибывает. Требования к дорожной инфраструктуре тоже возрастают и министерство транспорта пытается успеть расширять и улучшать её с той же скоростью. Каждый месяц появляются новости о расширении той или иной дороги, строительстве новых мостов и развязок, наведению пешеходных мостов или других изменений. Вот коснулся прогресс и главной артерии города - шоссе Шейха Зайеда

Шоссе Шейха Зайеда и его развязки

Недвижимость в Дубае это просто

Поначалу мне казалось, что недвижимость в Дубае это очень просто: выбираешь район, застройщика, конкретный объект, определенную квартиру в нём и всё, сделка совершена. Всего то нужно изучить десяток основных застройщиков и ещё десяток районов, в которых они активно строят. Но оказалось, что этого недостаточно и сейчас расскажу почему...

Большинство моих клиентов - инвесторы. Они не выбирают недвижимость для себя, поэтому часто виды и количество amenities им до фени. Их интересуют инвестиционные параметры объекта и в первую очередь сколько они получат дохода и какие при этом будут нести риски. Какова вероятность, что объект не будет достроен или задержится? Насколько он будет конкурентен среди другой недвижимости на рынке в течение всего строительства и после? Как быстро удастся его продать и удастся ли заработать на этом либо как быстро и выгодно можно будет сдать его в аренду? Здесь уже нужно знать историю застройщика, понимать состояние рынка в каждый момент времени, учитывать сезонность и много других параметров.

Рентная доходность

Развитие Дубая 2030

Правитель Дубая шейх Мохаммед бен Рашид аль-Мактум одобрил строительство нового пассажирского терминала в международном аэропорту Аль-Мактум стоимостью 128 миллиардов дирхамов ОАЭ (34,85 миллиарда долларов), сообщил правитель 28 апреля 2024 в своём твиттере.

Международный аэропорт Аль-Мактум будет крупнейшим в мире с пропускной способностью до 260 миллионов пассажиров и в ПЯТЬ раз больше международного аэропорта Дубая. В ближайшие 10 лет все операции в аэропорту Дубая будут переданы Аль-Мактуму.

Аэропорт Аль Мактум превращается в Dubai World Central

Запрос клиента под золотую визу ОАЭ

Ко мне обратился клиент с довольно стандартным запросом: недвижимость для заработка на аренде, в новом современном здании в Дубае, стоимостью более 2млн. дирхам для оформления золотой визы. Особенность заключалась в срочности: на просмотры и выбор объекта у клиента была всего неделя.

В этот момент наступает моя любимая фаза: поиск подходящего объекта. Я знаю всех застройщиков Дубая, все районы, все цены и все новые и не очень объекты. Из этого бесконечного многообразия нужно выудить несколько предложений, которые будут отвечать пожеланиям клиента, вписываться в его бюджет и при этом будут иметь хороший инвестиционный потенциал. Важно уметь отсеять предложения только кажущиеся привлекательными, но имеющие негативный финансовый след, а значит неликвидные. Завышенные цены, выбивающиеся из среднего рынка, тоже следует купировать, так как подобные сделки не принесут прибыли в перспективе.

Подбор объектов недвижимости в Дубае

Atlantis the Royal 5* Dubai описание и цены

Атлантис Зе Ройал - это люксовый 5-звёздочный отель-резорт в Дубае из категории "Over the Top", то есть сверхвысокого класса. Это продиктовано не только локацией и обилием развлечений на территории отеля, но и качеством номеров, ресторанов, персонала и т.д.

Бронирование в отеле возможно минимум на две ночи. Цены отличаются для резидентов ОАЭ и для туристов без Emirates ID. Естественно, туристам дороже... 

Почему и за что такая высокая стоимость? Давайте разберёмся...

Отель Роял Атлантис Дубай в чём особенности

Кошачий приют 

Когда переезжаешь в другой город, а тем более в другую страну, неизбежно оставляешь что-то на прежнем месте. У нас в России был кошачий проходной двор: в наш дом заходили все коты с окрестности. Ели, пили, спали, играли, иногда дрались, а потом спокойно шли гулять дальше. Каждый день в доме был какой-то кот и ни один из них не был нашим. Минимум ответственности, максимум котов. Захотел сфоткать кота - пожалуйста. Поиграть с котом - сколько угодно. При этом если какая-нибудь пушистая морда слишком наглела, ей спокойно можно было выдать пинок под зад и отправить охладиться. В Дубае так не получится: уличных котов здесь мало, они все на учёте и если ты кого-то из них приютил, то всё, теперь ты за него несёшь ответственность и просто так вернуть на улицу не можешь, это действие облагается огромным штрафом. Заводить своего кота мы не готовы. Это документы, прививки, уход и трудности с отпуском, потому что кота на время отпуска придется куда-то пристраивать. Но кота в доме все же очень хочется... Так мы открыли для себя профессию cat-sitter или передержка.

Передержка кошек в Дубае

Такси в Дубае инструкция

Такси в Дубае- один из основных способов передвижения для туристов или недавно прибывших экспатов. Такси здесь относительно недорогое, технологичное, надёжное и удобное в использовании. Прочитайте эту инструкцию и вы будете знать всё необходимое касательно такси в Дубае!

Hala Taxi (Careem) - основное такси в Дубае

1. Основное городское такси в Дубае называется Hala Taxi. Оно государственное и регулируется департаментом транспорта Дубая. Заказать его можно через приложение Careem (поставьте заранее). Регистрация быстрая и простая, но только с местным телефонным номером, так что обязательно получите свою симку в аэропорту! Карту привязывать не обязательно, оплата возможна и кэшем.
Заказ можно сделать и через приложение S`Hail, которое показывает городской транспорт на карте. Там есть Careem и просто Taxi, даже чуть дешевле, чем Careem.

Переезд в Дубае

Переезд в Дубае - задача небанальная и довольно затратная. Даже если всего лишь в соседний дом. Вам понадобятся услуги муверов (грузчиков). Их, в отличии от инстамоделей, легко найти, так же легко потерять и хочется поскорее забыть...

Первое, с чем вы столкнётесь, что перевозка мебели, даже разобранной на части и спокойно влезающей в багажник такси Hala Max, не разрешена правилами компании такси. Даже чтобы перевезти один стол и пару стульев вам придётся вызывать муверов.

Муверы в Дубае (грузчики)

Правила и запреты в Дубае

Дубай формализованный город. Здесь много правил и запретов, которые требуется соблюдать. Не всегда столь строго, чтобы это доставляло настоящее неудобство, но сам факт того, что эти правила озвучены, делает жизнь более комфортной.
Так, в каждом здании и в местах общего пользования (мосты, переходы, лифты, эскалаторы, станции транспорта и т.д.) можно найти стикер с телефонами основных служб города.

Дубай - телефоны спецслужб