Недвижимость в Дубае - история одной сделки

Запрос клиента под золотую визу ОАЭ

Ко мне обратился клиент с довольно стандартным запросом: недвижимость для заработка на аренде, в новом современном здании в Дубае, стоимостью более 2млн. дирхам для оформления золотой визы. Особенность заключалась в срочности: на просмотры и выбор объекта у клиента была всего неделя.

В этот момент наступает моя любимая фаза: поиск подходящего объекта. Я знаю всех застройщиков Дубая, все районы, все цены и все новые и не очень объекты. Из этого бесконечного многообразия нужно выудить несколько предложений, которые будут отвечать пожеланиям клиента, вписываться в его бюджет и при этом будут иметь хороший инвестиционный потенциал. Важно уметь отсеять предложения только кажущиеся привлекательными, но имеющие негативный финансовый след, а значит неликвидные. Завышенные цены, выбивающиеся из среднего рынка, тоже следует купировать, так как подобные сделки не принесут прибыли в перспективе.

Подбор объектов недвижимости в Дубае

В первой итерации критерии поиска были следующими:

• требуется квартира в Дубае стоимостью от 750тыс. до 1,82 млн.дирхам ($205 - $500) для оформления резидентской визы
• квартира должна быть в одном из популярных районов, например, Дубай Марина или Даунтаун
• квартира должна быть ликвидна, чтобы её можно было быстро сдать для получения рентного дохода и также быстро продать в случае необходимости

После обсуждения особенностей стандартной резиденции и золотой визы требования были скорректированы и бюджет увеличен до 2млн.дирхам и более, под золотую визу:

• Бюджет от 2млн. до 3млн.дирхам
• Объекты, сданные в последние годы
• Район Downtown и Business Bay, расчёт на работающих в центре арендаторов
• Ликвидный для перепродажи
• Средняя рентная доходность 6% и выше
• Требуется оформление золотой визы

Мы отобрали ряд объектов в Даунтауне с готовыми квартирами на вторичном рынке. В список вошли Downtown Views, Boulevard crescent, Act one, Forte 2 и некоторые другие здания центральной части Даунтауна, района Opera District. Для альтернативы я также предложил два объекта в районе Дубай Марины - Condor Marina Star и Uptown DMCC tower. Требование сохранялось: здание должно быть готово и сдано, рассматриваем только апартаменты с одной спальней, желательно высокий этаж и хороший вид для более быстрой и выгодной сдачи в аренду.

Контакты специалиста по недвижимости

Мигель Стевский (Miguel Stevsky) - эксперт по жилой и коммерческой недвижимости в Дубае

тел. +971508234365  |  Whatsapp  |  Вконтакте  |  Телеграм

Почему Downtown?

- Почему мы в первую очередь рассматривали Даунтаун Дубая?

- Потому что это уже готовый, построенный район Дубая, доказавший свою состоятельность: есть история продаж квартир здесь и статистика аренды, позволяющая высчитать с большой точностью рентный доход по тем или иным квартирам. Потому что большую часть зданий здесь построил главный Дубайский девелопер Emaar, тот же самый, что строил Бурдж Халифу. Район в целом закончен, только точечно ещё есть строительные леса, в основном же это полноценный жилой кластер с главной достопримечательностью Дубая в центре. В отличие от Dubai Creek Harbour, где главная башня пока ещё в проекте и весь район активно строится, в отличие от Emaar Beachfront, наполовину заваленного строительным мусором, и из привлекательных объектов имеющий только вид на Пальму Джумейра, и уж тем более в отличии от Dubai Hills, где центром притяжения стал недавно открывшийся молл, а объёмы строительства составляют более 50% площади района.

- Почему так важно смотреть здания, построенные не более 5 лет назад?

- В Дубае очень высокая динамика строительства и большой процент рентной недвижимости. Это отражается на рынке. Здания, построенные десять лет назад и строящиеся сегодня имеют кардинальные различия во многих аспектах: в архитектуре фасада, в особенностях прокладки коммуникаций, в начинённости электроникой, в количестве объектов инфраструктуры на подиуме и даже в качестве отделочных материалов. В Дубае, где строительство - большой бизнес, застройщики обязаны внедрять все возможные инновации в конкурентной гонке друг с другом. Здесь не получится десятки лет строить по одному и тому же шаблону, быстро вылетишь с рынка!

С другой стороны, объекты, которые сдавались в аренду на протяжение 10 лет, уже могут выглядеть "уставшими" и требовать как минимум хорошего косметического ремонта. Жильцы не всегда трепетно относятся к арендуемой квартире и стараются не вкладываться в неё. Отсюда могут быть подводные камни, которые проявятся после покупки: там нужно менять сантехнику, здесь хорошо бы заменить фасады на кухне, мебель тоже устарела как минимум морально и т.д. Ремонт занимает время и тратит деньги владельца, поэтому иногда проще переплатить за более новое здание, но в идеально свежем состоянии. Ситуация как с автомобилем: лучше купить машину в салоне дороже, чем возиться с бу тачкой, не зная что у неё отвалится завтра... 

Downtown Views

Downtown views мы смотрели самым первым. Это здание находится через дорогу от Дубай молла и буквально встроено в его часть под названием Zaabeel Mall. То есть с парковки жилого дома можно перейти в молл и через наземный переход попасть в Дубай Молл в районе галереи Лафайет и китайского квартала. Это было самое сильное преимущество объекта. Остальные параметры, увы, подкачали: квартира находилась на подиумном этаже, с видом на район DIFC. То есть не на Бурдж Халифу, что в Дубае считается премиальным видом, а на соседний район. Квартира небольшая, раньше сдавалась в краткосрочную аренду и оттого имела ряд нюансов по ремонту. Дом 2019 года, но уже требует ухода. Из плюсов - она продавалась полностью меблированная и цена была 2,35 млн. дирхам с возможностью торга. Клиент скептически посмотрел этот вариант и мы поехали дальше.

Резюме после просмотра:

• большое фойе
• площадь 744 кв. фута (69м2) + балкон 10м2
• гостевой туалет
• мастер-спальня с ванной
• отдельная кладовая под стиральную машину
• очень высокий потолок более 4 метров (уникально, только на этом этаже)
• техника Teka
• полностью меблирована, есть вся техника, посуда и кухонные принадлежности, готова к заселению
• прямой выход в Дубай Молл
• всего в продаже около 30 квартир, из них 13 - однокомнатных
• текущие объявления об аренде – от 126 до 149тыс. дирхам в год, всего около 50 объявлений, из них 15 – по однокомнатным
• последние заключенные контракты – 125-135 тыс. средняя 130тыс. дирхам в год
• ожидаемая доходность 5,5%

Минусы:

• была в аренде, требуется косметический ремонт, будет выполнен владельцем при передаче
• вид на Бурж Халифа открывается только с бассейна
• маленькая кухня

Boulevard Crescent

Boulevard crescent был сдан в 2020 году. Это жилой комплекс из двух башен разной высоты, стоящий прямо на бульваре Рашида, опоясывающем Даунтаун. Построил его, как и почти всё в Даунтауне, государственный девелопер Emaar, он же и занимается обслуживанием своих объектов.
Квартира находилась на третьем этаже. С учётом высокого подиума это где-то девятый-десятый этаж от земли, но всё равно довольно низко. Квартира угловая, с видом на бизнес Бэй, тоже с мебелью, но увы, опять без малейшего шанса увидеть Бурж Халифу из окна, а значит со спорными шансами выгодно сдать её. Обширная инфраструктура на подиуме просто поражает: большой бассейн, детская игровая, спортзал, барбекю зона и просто приятное место для прогулок среди зелени. Подиумы в центре Дубая имеют поразительную степень озеленения, ты как будто гуляешь в саду.
Стоимость квартиры 2,3 млн.дирхам. 

Резюме после просмотра:

• здание 2019 года сдачи
• квартира сдавалась, требуется косметический ремонт (будет сделан владельцем при продаже)
• полностью меблированная и с техникой
• большой балкон
• гостевой туалет, спальня с ванной, кладовая под стиралку
• площадь 88м2
• третий этаж
• обширный подиум с большим количеством amenities: бассейн, детский бассейн, барбекю, спортзал, детская площадка
• На продажу выставлено 40 апартаментов, из них 7 однокомнатных
• стоимость 2,3 млн. дирхам
• низкий service charge, всего 14 дирхам за кв.фут
• текущие объявления об аренде – всего 3 объявления с однокомнатными, цены 125-130тыс. дирхам в год
• статистика последних договоров аренды недоступна 110-125тыс. дирхам в год, в основном продление текущих договоров
• прогнозируемая доходность от аренды – 5.4%

Минусы:

• сдавалась ранее, требуется ремонт за счёт текущего владельца
• низкий этаж, отсутствие вида

Act One / Act Two

Ещё один объект находился прямо через дорогу - это был комплекс Act One / Act Two (кто не в курсе, в Opera District многие здания имеют "музыкальные" названия - Forte, Act, Il Primo). У него почти нет подиума, паркинг находится под землёй, а на уровне второго этажа есть небольшая площадка под бассейн. Квартира располагалась на высоком этаже, но видом на Бурж Халифу не радовала: из окна открылась панорама Business Bay. Квартира на этот раз оказалась без мебели и даже без техники. Зияли пустотой места под плиту и холодильник. Свежей нетронутой белизной сверкали стены: после сдачи дома в 2023 году здесь никто не жил.
Стоимость была озвучена в 2,4 млн. дирхам

Резюме после просмотра:

• Здание 2023 года
• Opera District, максимально близко к Burj Khalifa
• Высокий этаж, 33
• Вид на Business Bay
• Большой балкон
• Одна ванная
• Небольшая кладовая под стиральную машину
• Площадь 724кв.фута (67м2)
• Без мебели и техники
• Цена 2,4 млн
• Service Charge 18 дирхам за кв.фут
• в продаже более 100 квартир, из них 20 однокомнатных, цены от 2.2млн.
• текущие объявления об аренде – более 150 объявлений, из них 40 – однокомнатные квартиры, цены от 115 до 180 тыс.
• статистика последних договоров аренды 110-125тыс. дирхам в год
• прогнозируемая доходность от аренды – 5%

Минусы:

• без мебели и техники (труднее сдать)
• маленькая площадь
• только одна ванная комната

Недвижимость на Дубай Марине

После этого мы направились на Дубай Марину чтобы изучить предложения в другой части города. Я отмел варианты на Пальме, потому что там в основном старые здания, которым больше 10 лет, и новостройки на стадии фундамента, ушедшие в ультралюкс сегмент. Мы не рассматривали район City walk по схожей причине: старым зданиям уже больше 5 лет и цены в них безбожно взвинчены, а новый район Central Park только-только начинает приобретать приличный вид и первые здания подходят под крышу. Всевозможные JVC, JVT, Arjan и Motor City я даже не стал вспоминать: не та категория, не тот запрос. Да, возможно квартирка в Аржане будет приносить больше рентной доходности, но перспективы роста у неё сомнительные, а потенциал района уже подходит к концу...

Даунтаун или Аптаун?

Даунтаун – это текущий центр города. Уже полностью застроенный, заселённый, понемногу стареющий. Здесь есть здания, которым более 10 лет. Главная достопримечательность Даунтауна – Бурж Халифа. Она будет оставаться центром притяжения ещё какое-то время, пока не будет построена более высокая башня Creek Tower в районе Dubai Creek Harbour. Также центром притяжения является Дубай Молл и поющие фонтаны, чуть менее значимым – Дубайская Опера. Здесь нет доступных кафе и ресторанов, магазинов и салонов красоты, а Дубай Молл скорее выступает как достопримечательность, а не реальный торговый центр, в который хочется ходить за покупками. Район также испытывает трудности с дорожными пробками и общественным транспортом, а в сезон здесь огромное количество туристов. 

 

Аптаун – новый район Дубая, начавший застраиваться в последние несколько лет. Он занимает локацию между популярной у туристов Дубай Мариной и спокойным зелёным районом Jumeirah Islands – виллами, окружёнными искусственными озёрами. Также район относится к фризоне DMCC (район JLT), одной из самых развитых и дорогих в лицензировании фризон в Дубае. Здесь размещаются компании, имеющие отношение к товарно-сырьевой бирже. Так как Дубай активно развивается в сторону Абу-Даби и планирует переносить большинство авиарейсов в новый аэропорт Аль-Мактум в ближайшие 10 лет, район Дубай Марины и Аптауна уже занимает статус нового центра Дубая. В районе JLT множество доступных кафе и ресторанов, магазинов и других сервисов, более 30 офисных небоскрёбов и развитая пешеходная зона. Пробки присущи в основном Дубай Марине и JBR, район JLT и Uptown ими не страдают.

На Дубай Марине почти нет новых зданий. Бодро строится рядом с метро Marina Living от египетской LMD Group, заложен фундамент нескольких люксовых высоток близ Dubai Harbour, но ничего сданного недавно или завершающего строительство до конца года, кроме...

Condor Marina Star

Condor Marina Star - небольшой 27-этажный проект прямо на променаде Марины. Был готов уже в начале года, но из-за проволочек с документами начал заселяться только летом. Часто прохожу рядом, поэтому отмечаю, как неактивно зажигаются окна вечером. Здание неплохое: приличная локация, виды на канал, качественная отделка, техника Siemens в квартирах, небольшой бассейн на крыше, просторный спортзал на подиуме. 

Уже есть несколько предложений на вторичке по этому заданию, но при этом есть ещё в доступе и квартиры от застройщика. Немного, всего два десятка, из них только семь однокомнатных. Мы посмотрели один из юнитов, как сказал менеджер девелопера, самый удачный. Он был на восьмом этаже и выходил окнами не на Марину, а на дорогу Seba Street. Шумную, загруженную, многолюдную, ещё какая-то дорожная техника расположилась прямо напротив окон в это самое время. Всё просто кричало о том, что жить здесь некомфортно. Цена в 2,5 млн. дирхам совсем себя не оправдывала...

Резюме после просмотра:

• здание 2024 года сдачи
• расположено на Дубай Марине, прямой выход на променад, доступ к ресторанам и магазинам
• апартаменты для краткосрочной аренды туристам
• собственная управляющая компания
• электронные замки, домофон
• бассейн на крыше
• стоимость 2,47 млн. дирхам
• в продаже более 100 квартир, из них более 50 однокомнатных, цены от 1,8млн.
• текущие объявления об аренде – более 30 объявлений, из них 20 – однокомнатные квартиры, цены от 150 до 200 тыс.
• статистика последних договоров аренды недоступна (возможно, отсутствует, так как все квартиры отдаются в управление и сдаются краткосрочно)
• прогнозируемая доходность от аренды – 6,5%

Минусы:

• вид на дорогу
• рядом мечеть
• слишком большой сток квартир на продаже и на аренде, востребованность низкая
• без техники и мебели

Uptown DMCC

Под конец мы направились в соседний район Uptown. Это продолжение фризоны DMCC, кластер из небоскреба Uptown Tower и нескольких строящихся зданий рядом. Небоскреб активно достраивался в прошлом году и на начало 2024 уже был сдан, первые жильцы получили ключи и начали зажигать окна по вечерам.

Uptown DMCC и его расположение на карте Дубая

Район Uptown застраивается по строгому мастер-плану: башня So/Uptown - это первый из двух небоскрёбов. Его высота 81 этаж, после паркинга нижние этажи с 9 по 30 занимают офисы (один из этажей уже заняло представительство Лукойл в эмиратах), середину с 35 по 45 этажи - пятизвёздочный отель So (суббренд Sofitel, группа Accor), а верхняя часть с 48 по 81 этаж отданы под люксовые апартаменты. До 68 этажа идут обычные квартиры - однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные (студий в проекте нет), а после 70-го идут пентхаусы. 77-й этаж забрал себе глава холдинга DMCC, шейх Ahmed Bin Sulayem.  Здание проектировало бюро Adrian Smith, то же, что делало проект Бурдж Халифа и Центрального парка Нью-Йорка. Внутренний дизайн - группа WATG (Atlantis the Palm, Four Seasons и другие известные отели)

Рядом с башней запланированы два невысоких офисных здания зоны DMCC, а за ними - элитный жилой комплекс Mercer House от застройщика Ellington. Живущие в Дубае знают, что это застройщик с безупречной репутацией, чьи объекты разбирают полностью на старте продаж. Так и здесь: в Mercer House нет доступных юнитов, а там ещё только начинают закладывать фундамент...

Напротив башни пока только пустая парковка. Главная достопримечательность района - супернебоскрёб DMCC Tower высотой 675 метров вознесёт в небо более 120 этажей и также будет разделён на офисную, отельную и жилую часть. Срок его строительства на данный момент чётко не определён и будет коррелировать с развитием аэропорта Аль-Мактум в гигантский транспортный кластер Dubai World Central, что запланировано примерно на 2030 год. Статья про аэропорт Аль-Мактум и планы его расширения.

Uptown Tower amenities

Особенность объекта такого класса продиктовано наличием в нём пятизвёздочного отеля. Резиденты получают доступ к части сервисов отеля, а те, что относятся только к резидентской части, находятся на таком же уровне качества. В башне есть: открытый бассейн на подиуме и закрытый бассейн на 33-м этаже с видом на город, большой спортзал с профессиональным оборудованием, лаундж зона, собственный кинотеатр на два десятка посадочных мест, диско бар, СЕМЬ ресторанов с разной кухней, детская игровая комната, СПА центр и что-то там ещё по мелочи.

Спа центр в Uptown Tower

Отделка квартир также на хорошем уровне: используется техника Bosch, качественная сантехника и керамика, умная электроника. В отличие от бюджетных объектов, здесь система кондиционирования распределяется по зонам и настраивается на каждую комнату отдельно. Квартиры продаются со всей необходимой техникой: плитой, духовкой, вытяжкой, холодильником, стиральной и посудомоечной машиной. Планировки просторные, минимальная площадь однокомнатной квартиры - 68 метров, но в угловых юнитах доходит до 120 метров. 

Uptown Tower виды

Самое главное в проекте Uptown Tower - это виды. Они просто невероятные! Даже с нижнего 50-го этажа открывается вид на несколько километров вокруг, что уж говорить о более высоких уровнях!

Башня имеет форму неправильного восьмиугольника и имеет четыре основных вида:

1. Jumeirah Islands View (на фото) - вид на район Jumeirah Islands и Jumeirah Park. Малоэтажная застройка с искусственными озёрами. В одной из этих вилл проживает Павел Дуров когда не занят поездками во Францию...

2. City View - вид на городские районы Al Furjan и Discovery Gardens. И на пустыри в сторону Абу-Даби. Не очень привлекательно

3. Bluewaters Island - вид в сторону моря, Дубай Марины и острова Bluewaters. Очень красиво

4. Coastal View - вид в сторону центра Дубая. В хорошую погоду прекрасно видно Пальму Джумейра и всю высотную Марину, а вдалеке проступает контур отеля Бурж Аль Араб в форме паруса. Самый завораживающий вид, особенно ночью. Этот вид считается премиальным и стоит дороже.

Боковые юниты сочетают в себе два вида, поэтому в них ещё круче. Панорамное остекление делает из каждой квартиры потрясающую обзорную площадку, с которой можно любоваться городскими пейзажами и днём и ночью.

Jumeirah Islands (клик для увеличения)

Резюме после просмотра:

• здание сдано в начале 2024 года, квартиры новые, от застройщика
• вид на район Jumeirah Islands либо на Дубай Марину и Bluewaters, с высоких этажей хорошо видно море, Пальму и Burj al Arab
• здание смешанного назначения: нижние этажи занимают офисы, середину – отель, верхние этажи – резиденции
• всего 227 квартир
• нет студий, минимальный размер – однокомнатная. Есть двухкомнатные, трехкомнатные и пентхаусы на верхних этажах
• не разрешается сдача в краткосрочную аренду, только годовой контракт
• большое количество Amenities: лаундж зона, кинотеатр, бассейн под крышей, диско клуб, спортзал, СПА центр и другие
• территория развивается, до конца года откроется концертная площадка и галерея, в будущем будут построены ещё два офисных здания и два жилых небоскрёба от Ellington (премиальный застройщик) 44 и 48 этажей
• строительство небоскрёба DMCC (2028-2030гг) сделает данную локацию ещё более привлекательной, так как новое здание станет самым высоким в этой части Дубая
• прогнозируемый рост цен на 10% в год по мере застройки района
• в продаже на вторичном рынке квартир почти нет, от застройщика – около 30 однокомнатных, 10 двухкомнатных, трёхкомнатных и пентхаусов в продаже нет
• текущие объявления об аренде – 8 объявлений, из них 5 – однокомнатные квартиры, цены от 135 до 195 тыс. в зависимости от вида и площади (низкая конкуренция, легче сдать)
• последние договора аренды от 125 до 160 тыс. дирхам в год
• цена в районе 2,795 млн.
• прогнозируемая доходность от аренды – 5,7%

Минусы:

• высокий Service Charge – 40 дирхам за кв.фут. для 1-комнатной квартиры сбор составит более 30 тыс.дирхам, которые вносятся единым платежом вперёд за год
• нет балконов, не открываются окна (зато нет городского шума)
• для поднятия на нужный этаж требуется делать пересадку на другой лифт (проблема всех высотных объектов)

Сомнения клиента, работа с возражениями

Конечно, у каждого клиента есть свои возражения и важно корректно и аргументированно с ними работать. Многие смотрят ещё другие объекты самостоятельно или с конкурирующими агентами, и те завлекают их какими-то очевидными или не очень преимуществами. Поэтому важно знать, что ещё рассматривает клиент и какие аргументы приводит ему другая сторона. Мне удалось выяснить это и вот какие объекты противостояли моему предложению:

Damac towers by Paramount

Проект от застройщика Damac в районе Business Bay. Клиенту были предложены отельные апартаменты с гарантированной доходностью 8% годовых. Вариант был забракован по ряду причин:

1. Цена предложенных юнитов была завышена
2. Отельный юнит - это не резидентская, а коммерческая недвижимость, что помимо уплаты НДС налагает ещё и другие ограничения
3. Стоимость квартир в данном проекте в последний год снизилась из-за активной стройки вокруг и большой конкуренции как внутри проекта, так и со стороны соседей
4. За гарантией 8% годовых следует масса пунктов мелким шрифтом, которые разъясняют, что 8% не так уж и гарантированы

Damac Chic

Это строящийся проект в бизнес бэй, с видом на канал. Срок сдачи - 2кв. 2025 года, обычные резидентские апартаменты. Аргументы против него были также объективны:

1. Текущий срок готовности здания - 15% (официально, по DLD), так что срок сдачи скорее всего будет задержан и вопрос оформления золотой визы также отложится.
2. На рынке масса предложений квартир в этом проекте на вторичке по довольно низким ценам. Предложение менеджера было очень сильно завышено
3. Бизнес Бэй насыщен подобными проектами с близкими сроками сдачи: Peninsula, Binghatti Trillionaire, Missoni и другие. Конкуренция на рынке аренды высокая, доходность будет снижаться.

В итоге клиент отказался от альтернатив и вернулся к предложенным мной вариантам. И выбор пал...

Выбор объекта и завершение сделки

Конечно же мой клиент выбрал Uptown. Это было самое очевидное решение, несмотря на некоторые минусы объекта. 

Таких видов, такой локации, такой инфраструктуры объекта не предлагал никто из конкурентов. Перспективы здания также очевидны: его стоимость будет расти по мере развития района и ближайшие проекты тому будут только способствовать. 

Однозначно, квартира на 70-м этаже намного круче, чем квартира на третьем или девятом этаже. А это в Дубае важно. От этого зависит, как быстро и дорого можно будет сдать такую квартиру, как будет с годами расти её аренда и как просто и при этом дорого можно будет её продать через пять или десять лет, если на то будут причины. Также очень важно, что здание уже готово, сдано и постепенно заселяется. Это не стройка, которая в любой момент может встать или задержаться, и уж тем более не котлован, которых в Дубае сейчас очень много. Надёжность, перспективность, доходность, престиж объекта - всё это аргменты за такую покупку!

Поздравляю ещё раз моего клиента с правильным и выгодным приобретением и предлагаю вам обращаться ко мне за консультацией и помощью в подборе. Как видите, я подхожу к вопросу основательно, знаю все актуальные объекты, анализирую рынок и помогаю сделать хороший выбор!

Контакты специалиста по недвижимости

Мигель Стевский (Miguel Stevsky) - эксперт по жилой и коммерческой недвижимости в Дубае

тел. +971508234365  |  Whatsapp  |  Вконтакте  |  Телеграм

< Предыдущая		Следующая >