Dubai Land Department - отчёт по недвижимости Дубая за 2023 год

Dubai Land Department - земельный департамент Дубая

Dubai Land Department дословно переводится как департамент земли (земельных отношений) Дубая, но стоит понимать, что это название не полностью передаёт суть этой организации. Департамент земельных отношений Дубая занимается регулированием всех сделок с недвижимостью в эмирате и по сути является министерством недвижимости, формируя законодательную базу, осуществляя надзор и контроль участников рынка с самого начала их взаимоотношений до победного конца. Поэтому отчёт DLD за 2023 год - это не просто цифры с потолка, а официальная статистика по всем сделкам, прошедшим за год и зарегистрированным в DLD, а значит вообще по всем сделкам с недвижимостью в Дубае! 

Отчёт по недвижимости Дубая за 2023 год

Земельный департамент Дубая выпускает отчёты регулярно: каждый месяц, каждый квартал, каждый год... За год статистика наиболее интересна, так как отражает более полную динамику рынка за прошедший период. Давайте разберём основные положения: 

За 2023 год было совершено 133 300 сделок по купле-продаже недвижимости в Дубае. Это на 37% больше, чем за 2022 год, который ранее считался пиком активности за долгий период после кризиса.

Важно отметить, что объём купленной недвижимости в денежном выражении вырос ещё больше – на 56% по сравнению с прошлым годом, и составил 412 миллиардов дирхам ($112 млрд., более 10 триллионов рублей!). Это значит, что средняя цена объекта недвижимости тоже выросла.

Застройщики активно выполняли свои планы и за 2023 год сдали более 36 тысяч юнитов (квартир, апартаментов, вилл и таунхаусов), запустив в новое строительство ещё 77 тысяч юнитов!

Население Дубая при этом составило 3,65 млн. человек, увеличившись на 3% по сравнению с 2022 годом.

Средняя цена квадратного фута строящейся недвижимости – 1000 дирхам среди вилл и 2000 дирхам среди апартаментов. Это на 17% и на 6% больше, чем в прошлом году.

Готовая недвижимость тоже подросла в цене, виллы на 22% и квартиры на 4,6%. Теперь квадратный фут готовой недвижимости стоит 1000 дирхам, это примерно 3000 долларов за квадратный метр.

Значительная часть сделок с недвижимостью была оформлена с использованием ипотеки. 33700 сделок (25% от всех) общим объёмом 125 миллиардов дирхам. Количество ипотечных сделок возросло на 41%, но их объём снизился на 7% в сравнении с прошлым годом. Это говорит о том, что ипотечный кредит заметно уменьшился с 5,6млн. до 3,7млн. дирхам в среднем.

Районами с наиболее быстро растущей стоимостью строящейся недвижимости можно назвать Dubai Hills (+43%, уже 2000 дирхам за кв.фут), Дубай Марину (+32%, более 4000 дирхам за фут) и Бизнес Бэй (+27%, 2300 дирхамм за фут.)

В топ также вошли JVC и MBR City.

Что касается готовой недвижимости, то самый высокий рост остаётся в Даунтауне (+20% за год, средняя цена 2200 дирхам за фут), остальные районы с большим отрывом, но тоже растут в среднем на 5%-9% в год. Помимо знакомых Дубай Марины, JVC и Business Bay тут появился район International City, испытавший всплеск интереса после объявления планов о строительстве в нём метро. Пока ещё средняя цена кв.фута по нему всего 490 дирхам, но есть ожидание, что она будет расти и дальше.

Наиболее популярные комьюнити вилл в Дубае растут фантастическими темпами. Так, район Dubai South, включающий несколько разрозненных комьюнити, показал средний прирост почти в два раза и достиг отметки 880 дирхам за квадратный фут.

Немного уступает ему район The Valley – 980 дирхам за фут и рост на 78% за прошедший год.

Хорошо растёт новый район от застройщика Дамак – Damac Lagoons. За год цены на строящиеся виллы здесь выросли на 42% и уже составляют 1300 дирхам за квадратный фут, почти как в Arabian Ranches от государственного застройщика Emaar.

Уже готовые растут менее активно, но тоже стабильно набирают вес. Виллы в Dubai Hills подорожали на четверть за год, добравшись до отметки 1500 дирхам за квадратный фут.

Продолжает рост комьюнити Emirates Living, средняя стоимость квадратного фута здесь достигла отметки 1000 дирхам., неплохой рост показывает удалённый от города Damac Hills 2 и Jabel Ali First.

Наиболее дорогим проектом в Дубае в 2023 году стала башня Como Residence от государственного застройщика Nakheel, которая будет построена на Пальме Джумейра. Пентхаус площадью почти 2000 кв.метров в этом здании был продан за фантастические 500 миллионов дирхам!

Не уступают элитные проекты Marsa al Arab в районе Jumeirah (рядом с отелем Burj al Arab) и Bulgari Lighthouse на острове Jumeirah Bay.

В этом году конкурентом подобным люксовым объектам выступит застройщик Binghatti, предлагающий пентхаусы в своих новых брендированных резиденциях по цене 750 миллионов дирхам.

Соотношение рынка строящейся недвижимости и вторички сохраняется на уровне 60/40 в количественном выражении и представляет собой отношение 66/34 в денежном объёме.

По районам Дубая наибольшую активность показывает JVC (Jumeirah Village Circle) – за год здесь было запущено в строительство более 11 тысяч новых юнитов, в основном квартир.

В Business Bay тоже ведётся активное строительство, на рынок поступило более 5000 юнитов за прошедший год.

Почти не уступает Дубай Марина, где, несмотря на высокую плотность застройки, девелоперами также было предложено почти 5000 новых квартир. Заметную часть из них взял на себя Emaar со своим районом Emaar Beachfront, территориально относящимся к Дубай Марине.

В Damac Hills было запущено 4,5 тысячи новых юнитов, среди которых часть – апартаменты, а часть – виллы и таунхаусы

В Dubai South 4,3 тыс. новых юнитов, большая часть из которых приходится на комьюнити Emaar South с большим числом вилл и таунхаусов.

Стоимость аренды в Дубае также активно растёт и за последний год ряд районов подорожал более чем на 20%. Наибольший рост показывают комьюнити с виллами – Arabian Ranches 1, Mudon al Ranim и кластер Emirates Living (несколько комьюнити вместе).

Аренда вилл в Town Square и соседнем Mira Oasis подорожала на четверть, несмотря на удалённость от центра Дубая

Виллы на Пальме тоже дорожали, но всего на 22%, также как и виллы в JVC

Комьюнити Jumeirah Park и Dubai Hills показали рост аренды на 20%.

Но по-настоящему значительный рост стоимости аренды происходит среди апартаментов, причём как в элитном районе Jumeirah Bay (почти на 50%), так и в более доступных Dubai Hills, Motor City и даже JVC. Рост арендой платы составил от 20% до 40%. Показателям Dubai Hills поспособствовало открытие крупного торгового центра.

Остальные районы также растут, но не столь активно. 10-20% в среднем. 

Выводы

• Данный отчёт наглядно показывает, что рынок недвижимости Дубая сохраняет высокую активность, растёт как количество сделок по купле-продаже, так и средняя стоимость.
• Основной стратегией инвестирования на данный момент может выступать классическое долгосрочное инвестирование, когда объект приобретается под сдачу в долгосрочную аренду и постепенно растёт в стоимости, параллельно окупаясь на аренде.
• Флиппинг с быстрой покупкой-продажей объектов не очень актуален, так как рынок насыщен новыми предложениями.

 

 

< Предыдущая		Следующая >