Покупка недвижимости в Дубае в вопросах и ответах - самый полный FAQ по приобретению квартиры в Дубае

Как покупать недвижимость в Дубае - вопросы-ответы

Покупка недвижимости в Дубае может вызвать множество вопросов и беспокойств у потенциальных покупателей. Причём они начинаются задолго до выбора конкретного проекта и квартиры - с того, как перевести деньги для покупки объекта, а потом как переводить заработанный на нём рентный доход обратно, с юридических и даже религиозных вопросов... Я тут собрал самые распространённые темы, которые беспокоят потенциальных владельцев недвижимости в Дубае и немножко окунулся в каждую из них.

Описанные вопросы актуальны на 2024 год и ответы даны мной лично. Этим статья выгодно отличается от множества автоматически сгенерированных текстов, наводнивших интернет в последнее время. Будьте осторожны, выбирая какой источник читать и проверяйте, не дурят ли вас роботы-пустозвоны. Разве они смогут написать вот так? 

Небоскрёбы-небоскрёбы, город старый - город новый... (чёрт, как же дико, что приходится доказывать, что ты не нейросеть...)

30 самых популярных вопросов по покупке недвижимости в Дубае

1. Правовой статус и процесс покупки
2. Цены
3. Ипотека
4. Законодательство и налоги
5. Эксплуатация и содержание
6. Долгосрочные перспективы и риски
7. Аренда и доход от инвестиций
8. Застройщики и качество строительства
9. Инфраструктура и окружение
10. Сообщество и правила проживания

1. Недвижимость в Дубае - правовой статус и процесс покупки:

   • Каков процесс покупки недвижимости в Дубае?

     • В целом достаточно простой: Выбор объекта, проверка документации, подписание договора купли-продажи. Немного отличается в случае покупки первички от застройщика и вторички у частного лица. В любом случае оформление сделки проходит с брокером: при покупке первички комиссию брокеру платит застройщик, на вторичном рынке просто невозможно найти объект от владельца, так как публикация рекламы доступна только агентствам. 

   • Какие правовые документы необходимы для оформления сделки по покупке недвижимости?

     • От покупателя - паспорт, действующий мобильный номер, на который он принимает звонки и действующий email для подтверждения электронных документов. От продавца - паспорт, документ о собственности (Title Deed для готового объекта, Oqood для строящегося), NOC от застройщика/управляющей компании об отсутствии задолженностей на продаваемой недвижимости

   • Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Дубае?

     • Да, могут. Большинство новых объектов продаётся в зоне Freehold - свободное владение. Leasehold остался в старых районах и на некоторых территориях, также есть районы GCC Only - там покупка недвижимости доступна только гражданам эмиратов и некоторых соседних стран

2. Недвижимость в Дубае - какие цены:

   • Какие районы Дубая являются наиболее выгодными для инвестиций?

     • Спорный вопрос, так как цели инвестиций могут быть разными. Кого-то интересует перепродажа с ростом цены, кого-то рентный доход.  У кого-то ограниченный бюджет и нужно что-то максимально доступное, у кого-то крупные активы и нужны стабильные долгосрочные вложения. Под разные стратегии подходят разные районы. По активности продаж можно выделить Jumeirah Village Circle (JVC) и Arjan Dubailand, которые били рекорды в 2022-2023 годах. По престижности объектов и потенциалу роста цены можно выделить Dubai Creek Harbour и Dubai Hills. Точечно можно найти ещё десятки отдельных проектов, имеющих высокую рентабельность инвестиций. Для грамотного выбора следует обращаться к брокерам, постоянно мониторящим рынок и знающим цены и их изменения.

   • Каковы текущие цены на недвижимость в различных районах Дубая?

     • Следует различать старую вторичку (зданию 10-15 лет и более) и новые здания, построенные в последние три-пять лет либо ещё строящиеся. Цены могут отличаться кратно даже в одном районе и одной локации.
     • На Дубай Марине однокомнатная квартира в старом здании может стоить 1,3 - 1,5 млн.дирхам, тогда как новое строительство начинается от 2,5 млн.дирхам. 
     • В Downtown цены на однушку начинаются от 1,9 млн. и легко доходят до 3млн. в зависимости от проекта, его высотности, близости к Дубай Моллу и Бурж Халифа, видам из окна и т.д.
     • В районе Dubai Hills разброс меньше, район застроен равномерно. Цены колеблются от 1,5 до 2 млн. дирхам за однокомнатную квартиру
     • В удалённом от центра Дубая новом районе Townsquare стоимость однокомнатной квартиры находится на уровне 700тыс. дирхам
     • В старом и удалённом районе типа International City стоимость однушки начинается от 390тыс. дирхам. Дешевле в Дубае сложно найти, но более низкие цены можно встретить в соседних эмиратах Шарджа и Аджман 

   • Какие скрытые затраты могут возникнуть при покупке недвижимости?

     • По недвижимости любого типа в Дубае уплачивается сбор DLD (земельный департамент) в размере 4% стоимости объекта. Это открытые затраты, о которых всем известно.
     • При оформлении собственности уплачивается сбор и нотариальные услуги на общую сумму порядка 2000 дирхам (варьируется в зависимости от стоимости объекта)  
     • При покупке на вторичном рынке покупатель платит 2% стоимости объекта своему брокеру. Купить напрямую без брокера довольно затруднительно, так что рассчитывайте, что этот платёж придётся вносить в любом случае.
     • При вступлении в собственность владельцу необходимо подключить в квартире электросети и воду, для чего необходимо внести депозит DEWA в размере 2130 дирхам
     • Ежегодный service charge, который идёт на содержание общедомового имущества, также платится в начале периода владения, иногда он разбит на квартальные платежи. Размер сервис чарджа зависит от района и здания и считается в дирхамах на квадратный фут в год. Для обычного района средний показатель - 15-20 дирхам за фут. Для небольшой квартиры 70 метров получится от 12 до 15тыс. дирхам в год. 

3. Получение ипотеки при покупке недвижимости в Дубае:

   • Какие банки предоставляют ипотечные кредиты для покупки недвижимости в Дубае?

     • Довольно много банков дают ипотеку. Начиная с главного банка Дубая Emirates NBD и до небольших молодых банков типа Mashreq bank. First Abu-Dhabi тоже готов поучаствовать. Размер ипотечного кредитования каждый год растёт, так что банки довольно легко раскошеливаются.

   • Какие условия ипотеки предлагают банки в Дубае?

     • Для иностранцев предлагаемая ставка от 6% до 8% годовых. За услуги ипотечного брокера, который подберёт лучшую ставку в лучшем банке, тоже придётся немного отстегнуть... Возраст заёмщика должен быть не менее 21 года и не более 65 лет, а срок ипотеки также не выходить за пределы его 65-летия. Заём покрывает от 50% до 70% стоимости объекта. 
     • Для резидентов ОАЭ, имеющих Emirates ID и работающих в Дубае длительное время, ставка снижается до 5%, а процент покрытия доходит до 80%
     • Для эмиратцев средняя ставка 3%, ипотека может покрывать до 90% стоимости объекта. Рассказы о беспроцентных кредитах или тех, что покрывают сто процентов стоимости, лишь частично правдивы: подобные льготные кредиты доступны очень ограниченному числу лиц при выполнении целого ряда условий.

   • Могут ли иностранцы получать ипотечные кредиты в Дубае?

     • Могут, но нужно подтверждать доход в течение последних шести месяцев в Дубае или трёх месяцев в стране проживания. Увы, Россия не подходит. Можно показывать доход в странах ЕС и некоторых странах СНГ.

4. Покупка недвижимости в Дубае - законодательство и налоги:

   • Какие налоги взимаются при покупке и владении недвижимостью в Дубае?

     • Только 4% от стоимости объекта при его покупке. За владение, при продаже и даже при сдаче в аренду жилой недвижимости никаких налогов у частных лиц нет (коммерческая не в счёт)
     • При использовании коммерческой недвижимости появляется обязательство уплачивать НДС с доходов, получаемых от коммерческой деятельности. Однако же НДС ложится на конечного пользователя и владелец, который сдал коммерческое помещение, платить его не обязан. 

   • Какие изменения в законодательстве могут повлиять на рынок недвижимости Дубая?

     • Изменения налоговых сборов или усиление регулирования сделок. Однако, негативное влияние маловероятно: за всю историю ОАЭ условия покупки недвижимости всё более упрощались, а законодательство подстраивалось под текущие нужды. Внезапное закрытие рынка для иностранных собственников или введение внушительных налогов столь же маловероятно, как и разделение страны обратно на отдельные эмираты. 

   • Какие ограничения по покупке недвижимости в Дубае существуют для иностранных покупателей?

     • Снова стоит вспомнить про отличие Freehold и Leasehold зон. Целые районы в Дубае находятся под действием условий Leasehold и недвижимость в них можно только взять в долгосрочную аренду (обычно 49 лет), но не приобрести в собственность. 
     • Ряд объектов недвижимости в Дубае имеет категорию GCC Only, то есть покупку может сделать только гражданин эмиратов или некоторых соседних арабских стран. GCC расшифровывается как Gulf Cooperation Council и в этот блок входят Бахрейн, Кувейт, Оман, Катар, Саудовская Аравия и ОАЭ

5. Эксплуатация и содержание недвижимости в Дубае:

   • Каковы расходы на содержание недвижимости в Дубае (коммунальные платежи, обслуживание и т.д.)?

     • Это важный вопрос, так как обслуживание недвижимости в Дубае составляет значительные суммы от её стоимости. Расходы состоят из двух частей: Service Charge (обслуживание общедомового имущества), который считается в дирхамах за квадратный фут собственности и ставка тем выше, чем круче здание, и DEWA, вода и электричество, которые платятся конечным пользователем, то есть вами, если вы сами живёте в своей квартире или арендатором, если вы её сдали. Тут уже по счётчикам плюс определённый фикс за использование сетей 

   • Какие компании занимаются управлением недвижимостью в Дубае и как выбрать лучшую?

     • Компаний немало, но опять же, есть главное разделение: часть компаний занимаются сдачей вашей квартиры в долгосрочную аренду (Long term Rent), они имеют лицензию по управлению недвижимостью, а часть сдают квартиры посуточно или на другой короткий срок (Short term rent), их лицензия имеет тип Holiday Homes. Лицензии разные и обычно не пересекаются. Компаний, которые могут и так и так, на рынке мало.
     • Как выбрать лучшую - вопрос стандартный: опыт на рынке, количество объектов в управлении, количество менеджеров, скорость ответа по проблемам, отзывы клиентов и т.д. Можете обратиться ко мне, у нас в компании есть предложение по долгосрочному управлению недвижимостью, и есть группа партнёров, занимающихся коротким сроком. 

   • Что делать в случае возникновения проблем с недвижимостью в Дубае?

     • Если ваша квартира находится в управлении и сдана в аренду, то почти ничего делать не надо. При возникновении каких-то проблем с вами связывается менеджер управляющей компании и сообщает о проблеме и о том, какие решения уже предприняты. От вас требуется только одобрение или выбор вариантов.
     • Есть нюанс, касающийся стоимости устранения неполадок. Если она укладывается в 500 дирхам, то затраты идут на арендатора. Если сумма превышает этот порог, то затраты на владельце. В любом случае у управляющей компании есть определённый баланс по вашей квартире и они выполняют устранение неполадок, используя этот баланс
     • Если не пользоваться услугами управляющей компании, то решение проблем будет на владельце или тех доверенных лицах, на которых он оформил документы. Держите под рукой контакты нескольких ремонтных бригад по всем возможным направлениям и готовьтесь к повышенным чекам за срочность. 

6. Недвижимость в Дубае - долгосрочные перспективы и риски:

   • Какие долгосрочные перспективы у рынка недвижимости в Дубае?

     • Перспективы довольно перспективные )) Сам Дубай стабильно растёт как город, при этом растёт его экономика, увеличивается число резидентов, количество работающих в эмирате компаний, их обороты и следующая за ними инфраструктура. Ввиду этого потребность в недвижимости сохраняется на высоком уровне и многочисленные новые проекты с высокой долей вероятности будут сданы в срок и заселены жильцами (residential) или компаниями (commercial) 
     • Ранее был принят план развития города Дубай-2040, в который входит мощное развитие инфраструктуры, транспорта, туристического сектора и промышленных зон. Это даёт позитивное видение рынка недвижимости на ближайшие 15 лет. Однако после этого развитие точно не остановится, у правительства есть долгоиграющие планы, которые покрывают не один десяток лет в будущем

   • Какие риски связаны с покупкой недвижимости в Дубае?

     • Есть небольшая доля вероятности, что строительство объекта задержится или вовсе будет заморожено. Такое случалось ранее, в годы мирового экономического кризиса 2008 и до сих пор есть ряд покупателей недвижимости, так и не получивших ключи, хотя прошло уже больше 10 лет. Однако, с тех пор были предприняты меры по снижению этих рисков: введены обязательные эскроу счета для всех новых проектов, учреждены несколько регулирующих организаций и центр разбора споров по недвижимости, так что риски заметно снизились.
     • Общая рекомендация - приобретать недвижимость у проверенных опытных застройщиков, отвечающих по своим обязательствам, не бросаться на "сверхвыгодные" предложения, как бы сладко они не звучали, изучать рынок и его перспективы. Покупка готовой недвижимости или с близким понятным и подтверждаемым сроком завершения практически полностью снимает риски.
     • Подробнее про риски написал здесь, почитайте обязательно: Риски при покупке недвижимости в Дубае

   • Как рынок недвижимости Дубая реагирует на экономические изменения?

     • Довольно спокойно и уж точно менее остро, чем рынок недвижимости в России. Особенность в том, что в Дубае покупают недвижимость представители почти всех стран мира. Поэтому когда в той или иной стране ухудшаются экономические условия, люди стремятся перевести свои активы в более стабильную и защищённую среду, которую предоставляет им Дубай. 
     • Вопреки представлению, что рынок Дубая сильно зависит от цены на нефть, он почти не привязан к этому активу, так как добыча нефти в экономике Дубая составляет менее 5%. Рынок эмирата на 25% состоит из торговли, около 20% составляет туризм, ещё 10% - финансовый сектор. Остальные 40% делят недвижимость и производство стройматериалов для этой недвижимости.     
     • Стоимость недвижимости в Дубае также как во всём мире испытывает колебания и есть периоды снижения этой стоимости и периоды роста. В 2022-2023 году ввиду большого наплыва покупателей из России и ряда соседних стран рынок Дубая приобрёл заметный толчок роста. Сейчас, в 2024 году, рост замедляется и мы видим снижение стоимости по целому ряду объектов. Сейчас отличное время приобретать недвижимость по низкой цене, ведь к 2030 году или даже раньше мы будем наблюдать новый период роста!

7. Аренда и доход от инвестиций в недвижимость Дубая:

   • Какова доходность от сдачи недвижимости в аренду в Дубае?

     • Существует официальный средний параметр ROI, вычисленный на основании сделок, внесённых в электронный реестр. Он составляет около 5,5% годовых. То есть, купив недвижимость на 1млн. дирхам, вы в среднем получите 55тыс. дирхам в год и окупаемость таким образом составит 18 лет. 
     • Но при грамотном подборе объекта недвижимости и выгодной сдаче его в аренду доходность во множестве случаев можно поднять до 7%-8%, а иногда и до 10% годовых, что снижает срок окупаемости до 10 лет. 
     • Цифры выше 10% возможны только при использовании недвижимости для краткосрочной аренды и собственном управлении ей. Это уже довольно затратный бизнес, далеко не каждый владелец готов им заниматься

   • Какие законы регулируют аренду недвижимости в Дубае?

     • Закон о регулировании аренды (Закон № 26 от 2007 года), его дополнение Закон о регулировании отношений арендодателя и арендатора (Закон № 33 от 2008 года) и Закон о регулировании арендной платы (Закон № 43 от 2013 года)
     • Подробнее по законам об аренде в статье Аренда недвижимости в Дубае - законы

   • Как найти надежных арендаторов в Дубае?

     • Лучший ценз на арендаторов - это цена аренды и класс здания, престиж района. Если у вас дешёвая квартира в бюджетном здании захолустного района Дубая, то не удивляйтесь, что ваши арендаторы будут такими же ненадёжными. Если же вы приобрели квартиру в хорошем здании, рядом есть школа и больница, район престижный и возможно даже закрытый на въезд посторонним, то вы можете рассчитывать на благонадёжных арендаторов, выполняющих свои обязательства и бережно относящихся к вверенной им собственности.
     • В договорах аренды всегда прописывается, что квартиру нельзя пересдать третьим лицам или устроить в ней шеринг, но некоторые арендаторы всё же решаются на такое. Во избежание сей печальной судьбы рекомендуется работать через надёжную компанию по управлению недвижимостью, чтобы она время от времени проверяла состояние квартиры и присылала регулярные отчёты. Тогда ваше сердце будет спокойно! 

8. Качество строительства и застройщики в Дубае:

   • Какие застройщики Дубая имеют хорошую репутацию?

     • Бесспорно, это государственные застройщики Emaar и Meraas. Почти идеальная, кристально чистая репутация: сдача объектов в срок, высокое качество строительства, хорошие управляющие компании. Но всё это имеет прямое отражение в стоимости их объектов и поэтому рентная доходность по проектам Emaar и Meraas не самая высокая. В качестве выгодной инвестиции их рекомендовать сложно
     • Из частных застройщиков можно выделить Ellington, Select Group и Sobha. Они отличаются высоким качеством строительства, привлекательными проектами, ключевыми локациями застройки.
     • Из недорогих застройщиков можно рекомендовать Binghatti, Nshama и IGO. Хорошее соотношение цены и качества, интересные локации объектов. Nshama, например, застраивает район Townsquare на выезде из Дубая, и у него там очень приятные предложения. 
     • Остальных застройщиков можно рекомендовать выборочно, по определённым проектам. Такие топы, как Damac, Nakheel, MAG, Danube и Azizi тоже не пройдут мимо вашего внимания, но следует более внимательно разбирать особенности каждого их объекта. 

   • Как оценить качество строительства и материалов в Дубае?

     • У большинства застройщиков есть шоурум в офисе или прямо на объекте, в котором можно ознакомиться с качеством используемых материалов. Они с гордостью показывают вам и толщину стен, и качество используемой арматуры, и даже сантехнические узлы в разрезе, чтобы вы увидели и поняли, как именно они строят. В шоуруме используется та же отделка, что и в реальном проекте, стоит то же кухонное оборудование, фасады мебели и сантехника в ванной. 
     • Если вы смотрите квартиру в уже существующем здании, то обратите внимание на работу домовых систем - бойлеров, кондиционеров, лифтов. Проверьте как закрываются двери и окна, внимательно посмотрите, нет ли следов плесени на стенах и потолке. Уточните у бывших жильцов или соседей не было ли протечек или других неприятных событий в здании. 

   • Какие меры принимаются для обеспечения безопасности и качества зданий в Дубае?

     • Самое главное, что до строительства в Дубае допускаются только должным образом аккредитованные компании, работающие по современным стандартам. Процедуры согласования проектов и выдачи разрешений довольно сложные и пройти этот этап могут только действительно опытные застройщики, имеющие за плечами внушительное портфолио. Новичкам на этом рынке не место.  
     • Полный перечень используемых стандартов качества можно найти в этой статье

9. Недвижимость в Дубае - инфраструктура и окружение:

   • Как развита инфраструктура в выбранном районе Дубая (транспорт, школы, больницы и т.д.)?

     • Для оценки имеющейся инфраструктуры можно использовать карты гугл и 2гис. Там имеется информация по всему общественному транспорту в городе, наличию школ, медицинских учреждений, парков, магазинов и т.д. Строящиеся объекты на карте 2GIS отмечены другим цветом и при выборе их мы видим сообщение Buildung under construction.
     • Чтобы узнать о плана развития крупных районов или города в целом, следует посетить сайты Dubai Municipality и Dubai Land Department. Мониторинг новостей также даёт результаты 

   • Какие планы по развитию района существуют?

     • По многим районам Дубая есть план развития. Узнать о нём можно на сайте мастер-девелопера, который курирует этот район, или на сайтах девелоперов, строящих объекты в этом районе.  
     • Чтобы ознакомиться с планами макроразвития Дубая, посетите специальный ресурс DDA (Dubai Development Authority)

   • Насколько район удобен для жизни или ведения бизнеса?

     • Оценить пригодность района для жизни можно по нескольким параметрам: наличие молла или торговых площадей, наличие маленьких магазинов и кафе, парков, школ, детских садов, салонов красоты и других сервисов. Входит ли район в транспортную сеть города и есть ли вблизи рассматриваемого дома остановка общественного транспорта (даже если вы планируете ездить на машине, общественный транспорт может понадобиться для няни, уборщика или другого персонала, который вы вызываете на дом). Транспортная доступность тоже важна, но при этом жить среди дорожных развязок не очень комфортно, мешает шум и засветка.
     • Для бизнеса транспортная доступность более важна, так как до вашей компании должно быть легко добраться не только сотрудникам, но и клиентам, поэтому основные деловые районы Дубая расположены вдоль главной линии метро. Если же ваш бизнес связан с производством или оптовой торговлей, то наиболее подходящей локацией для вас станет одна из промзон - Al Quoz, Ras al Khor или Jabal Ali. 
     • Также следует учитывать тип лицензии, которую вы оформляете для своего бизнеса. Если это mainland лицензия, которую вы получаете в департаменте экономического развития (DED), то вам больше подходят районы Business Bay, Downtown и Dubai Marina. Если же это лицензия одной из фризон (зона беспошлинной торговли), то и размещаться вам следует на территории этой фризоны. Например, Silicon Oasis, Dubai Internet City или DMCC.  

10. Правила проживания и сообщества в Дубае:

    • Какие правила и ограничения действуют в жилых комплексах?

      • На самом деле довольно много ограничений, но все вменяемые и чётко направленные на комфортное сожительство всех соседей: нельзя плевать на пол, захламлять общие проходы личными вещами, парковать свои велосипеды/самокаты на общей территории, прикармливать бездомных животных, курить, складировать мусор на площадке, разводить огонь на балконе, устраивать перепланировки и ремонты без согласования, а также нарушать общественную тишину в вечернее и ночное время
      • Из необычного - во многих зданиях запрещается сушить бельё на балконе, также как и появляться на них голым. Не разрешается устраивать на балконе закрытую комнату или склад, а также кормить птиц.

    • Каковы условия проживания и обслуживание в мастер-комьюнити?

      • Мастер-комьюнити - это район, застроенный таунхаусами, виллами и иногда небольшими домами с квартирами. Часто это закрытый район с одним или несколькими въездами под охраной (шлагбаум+видеонаблюдение). Условия проживания в них шикарные: безопасно, тихо, спокойно, зелено, хорошие соседи. Из обслуживания можно отметить уборку общих территорий, чистку бассейнов и уход за спортивными площадками и общественными местами. Всё это входит в сервис чардж, который для таунхаусов и вилл обычно ниже, чем для квартир (3-5 дирхам за квадратный фут), но в пересчёте на их довольно большую площадь получается сумма того же порядка

    • Насколько активна жизнь сообщества и какие услуги предлагаются?

      • Будучи городом-курортом, Дубай ежедневно устраивает какие-то мероприятия. Сегодня концерт, завтра какой-нибудь городской забег, послезавтра помпезное открытие нового отеля, в пятницу - фейерверк в честь очередного праздника. Сообщество в Дубае порой разрывается между интересными событиями в попытке успеть везде. Поживите в Дубае год и вы посетите всевозможных культурных, общественных и развлекательных мероприятий больше, чем сделали это за всю предыдущую жизнь!

Понимание перечисленных аспектов поможет потенциальным покупателям принять обоснованное решение и снизить риски, связанные с покупкой недвижимости в Дубае. Обращайтесь к экспертам, чтобы составить более полное представление о недвижимости Дубая и сделать взвешенный и осознанный выбор!

Контакты специалиста по недвижимости

Мигель Стевский (Miguel Stevsky) - эксперт по жилой и коммерческой недвижимости в Дубае

тел. +971508234365  |  Whatsapp  |  Вконтакте  |  Телеграм